Vendas de imóveis mais que dobram na região de Presidente Prudente | G1

Imóveis de até R$ 400 mil concentram 90% das vendas na região de Presidente Prudente — Foto: Emerson Sanchez/TV TEM

O levantamento mais recente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) mostra que cerca de 90% dos imóveis vendidos em julho na região de Presidente Prudente (SP) custavam até R$ 400 mil. No período, as vendas cresceram 113,29% em relação a junho, enquanto os contratos de aluguel caíram 17,62%.

Para entender a possível relação entre valores de compra, escolha de imóveis e locais urbanos, o g1 conversou com Marlon Altavini, doutor e pesquisador com temática relacionada à produção imobiliária, cidades médias e financeirização da habitação.

O pesquisador explica que os dados do conselho regional para Presidente Prudente e região permitem observar três pontos: a relação entre preços e tamanho dos imóveis, a distribuição das negociações pela cidade e o peso das casas na estrutura do mercado.

O levantamento do Creci-SP teve participação de 46 corretores e imobiliárias da região de Presidente Prudente, abrangendo as cidades de Presidente Prudente, Presidente Venceslau , Tupi Paulista , Adamantina , Álvares Machado , Dracena , Martinópolis e Presidente Epitácio .

As casas foram responsáveis por 71% das vendas, com maior concentração de imóveis com área útil entre 51 e 100 metros quadrados. Já os apartamentos representaram 29% das negociações, sendo que 63% das unidades vendidas tinham até 50 metros quadrados.

Segundo o Creci-SP, os imóveis de dois dormitórios foram maioria tanto entre casas quanto entre apartamentos vendidos, representando 52,2% e 50% das negociações, respectivamente.

Entre as regiões, os imóveis classificados como “demais regiões” responderam por 54,2% das vendas, enquanto os bairros considerados nobres participaram com 25%. A pesquisa aponta ainda que 20,8% das negociações ocorreram em áreas centrais.

O cenário reforça a importância dos bairros em expansão e das regiões que oferecem melhor relação entre preço, espaço e localização, ainda de acordo com o conselho regional.

Geógrafo especialista, Marlon reforça que, no caso do primeiro ponto, é preciso compreender quais imóveis estão sendo negociados e quais condições favorecem sua comercialização.

Aproximadamente 90% das vendas pesquisadas ocorreram em valores de até R$ 400 mil. Entre os apartamentos vendidos, 62,5% tinham até 50 m². Já entre as casas, a faixa mais frequente foi de 51 a 100 m², com 43,5%.

“Esses resultados convidam a uma pergunta: em que medida o tamanho dos imóveis corresponde às necessidades dos moradores e em que medida expressa aquilo que conseguem comprar? Uma hipótese é que a metragem funcione como elemento de ajuste entre o preço da moradia e a capacidade de pagamento”, destaca o pesquisador.

Esse ajuste envolve a renda familiar, os recursos disponíveis para a entrada e as condições do financiamento, conforme Marlon Altavini.

Céu com nuvens; céu de Presidente Prudente; céu do interior paulista — Foto: Beatriz Jarins/g1

Entre os imóveis vendidos em julho, 61,3% tinham valores entre R$ 201 mil e R$ 400 mil. Desse total, 32,3% das negociações ficaram na faixa de R$ 201 mil a R$ 300 mil, enquanto 29% corresponderam a unidades entre R$ 301 mil e R$ 400 mil. Já os imóveis de até R$ 200 mil representavam 29%.

Para a realização das compras, o financiamento pela Caixa Econômica Federal foi utilizado em 44% das vendas. Na sequência, apareceram as negociações feitas diretamente com o proprietário (28%), os pagamentos à vista (24%) e os financiamentos por outros bancos (4%).

O segundo ponto diz respeito à distribuição desse mercado pela cidade. As áreas centrais concentraram 20,8% das vendas, os bairros classificados como nobres, 25%, e as “demais regiões”, 54,2%. Nas locações, estas últimas responderam por 61%.

“Uma hipótese é que ele corresponda à própria dimensão do estoque residencial ali existente. Outra é que expresse a circulação de imóveis produzidos por sucessivos movimentos de expansão urbana”, afirma.

Nas áreas centrais, a comercialização pode envolver casas antigas, apartamentos em edifícios e construções que substituíram ocupações anteriores, conforme o pesquisador.

“Em outros bairros, pode envolver casas edificadas em loteamentos implantados em diferentes períodos. A abertura de um loteamento amplia a cidade; posteriormente, os imóveis ali construídos passam também a integrar o mercado de usados. Assim, as negociações atuais podem carregar a história de expansões anteriores.”

Essa perspectiva permite discutir a periferização e os novos conteúdos das periferias, de acordo com o especialista. Dentre os produtos imobiliários que estão sendo oferecidos nas bordas da cidade e aos grupos sociais a que se destinam, estão:

“Estes produtos imobiliários podem participar dessa expansão, oferecendo condições muito distintas de moradia. A categoria ‘demais regiões’, entretanto, não permite localizar esses produtos.”

Apartamentos da CDHU serão sorteados em Presidente Prudente (SP) — Foto: Cedida/CDHU

Entre os contratos de aluguel, os dados do Creci-SP descrevem que os imóveis com valor mensal de até R$ 1 mil concentraram a maior parcela, com 36,4%. Já os aluguéis entre R$ 1.001 e R$ 1,5 mil corresponderam a 27,3%, enquanto aqueles entre R$ 2.001 e R$ 3 mil representaram 22,7%.

Entre os imóveis alugados, as casas corresponderam a 80% dos contratos, enquanto os apartamentos representaram 20%.

Nos apartamentos alugados, os imóveis de dois dormitórios foram maioria, com 87,5% dos contratos. Entre as casas, os imóveis de dois dormitórios também lideraram, com 42,9% das locações.

O seguro-fiança foi a modalidade de garantia mais utilizada em julho, presente em 71,8% dos contratos, seguido pelo fiador (25,6%) e pelo depósito caução (2,6%).

Já no caso da qualidade de vida que os novos moradores podem ter, é necessário observar como cada área se conecta ao restante da cidade: transporte, escolas, saúde, infraestrutura e acesso ao trabalho. “O preço de aquisição é apenas uma parte do custo de morar em determinada localização”, diz o pesquisador.

O terceiro ponto é o destaque das casas, responsáveis por 71% das vendas e 80% das locações. Além disso, como a pesquisa reúne diferentes municípios, cidades com diferentes graus de verticalização participam do resultado, conforme o geógrafo.

“Esses números representam uma nova preferência ou reproduzem a composição da oferta? A predominância histórica da ocupação horizontal e o estoque formado pelos loteamentos são hipóteses relevantes”, completa Marlon Altavini.

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