Los diez fraudes más frecuentes en el mercado del alquiler que perjudican a propietarios e inquilinos

La vivienda se ha convertido en el principal problema de los españoles, pero la crisis residencial también tiene una cara menos visible: los fraudes que se producen en el mercado del alquiler y que afectan tanto a propietarios como a inquilinos. La urgencia por encontrar casa, la falta de información y la confianza entre las partes pueden convertirse en terreno abonado para los abusos, según advierte Winterman, firma especializada en investigación corporativa y servicios forenses. El último barómetro del CIS, correspondiente a octubre, sitúa la vivienda como la principal preocupación del país, con el 55,7% de las menciones. En este contexto, Winterman identifica diez prácticas fraudulentas habituales que perjudican a quienes ponen una vivienda en alquiler y a quienes buscan un hogar. La compañía distingue entre cuatro fraudes que afectan principalmente a los propietarios y seis que perjudican a los inquilinos. Entre las prácticas que afectan a los arrendadores destaca el caso del inquilino que subarrienda la vivienda o sus habitaciones sin autorización, aunque el contrato siga figurando a su nombre. En ocasiones, incluso se utiliza el inmueble como alojamiento turístico o se producen situaciones de hacinamiento. Otro problema aparece en los contratos de renta antigua, especialmente cuando se alega una convivencia con el titular fallecido que nunca existió. La normativa permite determinadas subrogaciones a familiares que hayan convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento, pero esa circunstancia debe acreditarse. También se producen casos en los que se oculta la muerte del titular o se falsean las personas que residían en el inmueble para prolongar contratos más allá de los límites legales. Winterman señala asimismo la ocultación de ingresos o la manipulación de documentos para aparentar una situación económica distinta de la real, por ejemplo, durante un procedimiento de desahucio. La compañía recuerda, no obstante, que tener dificultades para pagar el alquiler no constituye un fraude y que la situación de vulnerabilidad debe ser valorada por los servicios sociales y los juzgados. En el otro lado del mercado, los inquilinos se enfrentan a engaños que pueden comenzar incluso antes de visitar una vivienda. Uno de los más habituales son los anuncios de pisos inexistentes o publicados por personas que no son sus propietarios, que suelen ofrecer precios algo inferiores a los del mercado y exigir una reserva o una fianza por adelantado, aprovechando las prisas de quienes buscan alojamiento. También se producen cobros indebidos de comisiones inmobiliarias. En los contratos de alquiler de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corresponden al propietario, aunque algunos intermediarios intentan trasladarlos al inquilino bajo conceptos como «estudio de solvencia» o «apertura de expediente». Otra práctica consiste en recuperar una vivienda alegando que el propietario o un familiar directo la necesita para después no ocuparla o volver a ponerla en alquiler. Si la vivienda no se ocupa en los tres meses siguientes, la ley permite al inquilino solicitar que se le reponga en el uso del inmueble o reclamar una indemnización, en los términos legalmente previstos. A estos engaños se suman los contratos de temporada que encubren alquileres de vivienda habitual, con el objetivo de eludir las protecciones legales de los arrendatarios; las presiones para forzar la salida de inquilinos con contratos en vigor, mediante cortes de suministros, obras interminables o molestias constantes; y la retención injustificada de las fianzas al finalizar el contrato, ya sea alegando daños inexistentes o incumpliendo la obligación de depositarlas en el organismo autonómico correspondiente cuando así lo exige la normativa. "Encontrar vivienda se ha convertido en una preocupación para mucha gente y, como en cualquier situación de necesidad, aparece quien intenta aprovecharse. Esos fraudes los pagan inquilinos y propietarios que cumplen, y la confianza de todos en el mercado", explica Enrique Vilamajó, CEO de Winterman. La firma subraya que no todos los conflictos entre propietarios e inquilinos constituyen un fraude. Una dificultad para hacer frente al alquiler o una discrepancia sobre la interpretación de un contrato no son prácticas fraudulentas por sí mismas. La diferencia está en ocultar o falsear deliberadamente hechos relevantes. Para comprobar posibles irregularidades, Winterman combina el análisis de contratos y documentación, la consulta de registros y fuentes abiertas y las comprobaciones lícitas sobre el uso de los inmuebles. El objetivo es elaborar informes que puedan ser valorados por abogados y jueces e incluso ratificados durante un procedimiento judicial. La compañía insiste en que una investigación también puede desmontar una sospecha inicial y acreditar que una cesión estaba autorizada o que una persona reside legítimamente en una vivienda. "En un tema tan polarizado, nuestro trabajo es aportar hechos, no opiniones", afirma Enrique Vilamajó, quien defiende que los informes deben reflejar lo comprobado, con independencia de que beneficie o perjudique a quien los encarga. Para reducir los riesgos, Winterman recomienda a quienes buscan vivienda desconfiar de los anuncios con precios muy inferiores a los habituales y de las exigencias de pago inmediato. También aconseja no entregar dinero antes de visitar el inmueble y firmar el contrato, comprobar la titularidad mediante una nota simple del Registro de la Propiedad y utilizar siempre medios de pago que dejen constancia de las operaciones. Al entrar en la vivienda, resulta conveniente realizar fotografías y un inventario de su estado para evitar reclamaciones injustificadas al finalizar el alquiler. Si se producen presiones para abandonar el inmueble, es importante documentar los episodios y denunciarlos. Por su parte, los propietarios deben verificar la documentación de los futuros inquilinos mediante fuentes independientes, especificar en el contrato si se permite el subarriendo y depositar la fianza en el organismo correspondiente, además de devolverla dentro de los plazos legales cuando proceda. Ante cualquier sospecha de fraude, la recomendación es denunciar y recurrir a los cauces legales, en lugar de tomar medidas por cuenta propia. Cambiar la cerradura o cortar los suministros para forzar la salida de un inquilino, advierte Winterman, también puede constituir un delito.